(Nie)możliwe negocjacje
Najem zwrotny to transakcja, która w Polsce coraz częściej rywalizuje z ofertami banków. Polega na sprzedaży nieruchomości inwestorowi przy jednoczesnym zawarciu z nim długoterminowej umowy najmu. W trakcie jej obowiązywania firma jest zobligowana tylko i wyłącznie do regularnego płacenia czynszu oraz standardowego przygotowywania sprawozdań finansowych. Pasywni inwestorzy instytucjonalni w ogóle nie angażują się w działalność operacyjną najemcy ani bieżące zarządzanie nieruchomością.

– To daje pełną swobodę. Ten typ finansowania nie wiąże się z żadnymi dodatkowymi zobowiązaniami, ukrytymi opłatami ani ryzykiem wystąpienia nieprzewidzianych kosztów. Indeksowanie czynszu jest oparte o europejską stopę inflacji lub o stałą stopę o wysokości 2%. Dzięki temu, w dłuższym horyzoncie czasowym wysokość czynszu jest przewidywalna i konkurencyjna w porównaniu do innych form finansowania – mówi Daniel Radkiewicz, międzynarodowy ekspert rynku nieruchomości z INWI.

Z inwestorem można też wiele wynegocjować. Fundusze inwestycyjne zazwyczaj oferują elastyczność w ustalaniu warunków najmu, dostosowanych do potrzeb najemcy, takich jak długość umowy czy wysokość czynszu. Standardowy okres najmu w transakcjach typu sale and leaseback wynosi od 15 do 30 lat, z możliwością jego przedłużenia. Istnieje również opcja wykupu nieruchomości po zakończeniu umowy. Co więcej, z inwestorem wchodzi się w partnerstwo na lata, a nawiązanie długoterminowej relacji z nimi otwiera drogę do kolejnych rund finansowania w przyszłości.

– Dla porównania, podmiot ubiegający się o kredyt ma często ograniczone możliwości negocjacji warunków transakcji. Wynika to z wewnętrznych regulacji banków. W przypadku kredytów bankowych parametry wymaganych covenantów mogą stanowić istotną barierę do rozwoju przedsiębiorstwa. Część z nich jest określona w sposób bardzo nieprecyzyjny, a to daje duże pole do interpretacji zapisów. Stawiane są też wymagania co do utrzymywania poziomu zadłużenia – zwraca uwagę prof. Waldemar Rogowski ze Szkoły Głównej Handlowej (SGH).

Firmy leasingowe także narzucają swoje warunki. Wśród nich jest np. obowiązkowy wykup po wysokiej cenie nieruchomości, która z czasem podlega procesowi naturalnego zużycia. – W umowie leasingu zwrotnego należy szczególnie uważnie czytać zapisy mówiące o jej naruszeniach i licznych możliwościach wypowiedzenia. W praktyce mogą one zagrażać istnieniu przedsiębiorstwa. Mogą też istnieć zapisy niezdefiniowane w sposób precyzyjny, dające spore możliwości interpretacji na korzyść leasingodawcy – ostrzega ekspert z SGH.

Wybór inwestora
Jak stwierdza Daniel Radkiewicz, z ww. powodów najem zwrotny to obecnie najstabilniejsza forma finansowania. Jednak przy wyborze inwestora należy zwrócić uwagę na kilka ważnych kwestii. Kluczowe znaczenie ma jego doświadczenie w podobnych transakcjach. Liczą się też relacje z dotychczasowymi najemcami. Terminowość, przejrzystość procesów decyzyjnych oraz profesjonalne podejście do realizacji umowy to czynniki, które bezpośrednio wpływają na komfort współpracy przez cały okres trwania najmu. Warto poświęcić na to czas i zasięgnąć opinii na ten temat u różnych źródeł.

– Należy sprawdzić, czy inwestor operuje wyłącznie własnym kapitałem, czy wspiera się finansowaniem zewnętrznym, np. bankowym. Fundusze wykorzystujące środki własne są zwykle bardziej elastyczne i szybciej podejmują decyzje. Z kolei inwestorzy opierający się na dźwigni finansowej mogą być zależni od aktualnych warunków rynkowych, w tym od poziomu stóp procentowych, co może przekładać się na wydłużenie procesu decyzyjnego i wyższe koszty transakcji – podkreśla prof. Waldemar Rogowski.

Według ekspertów, inną ważną kwestią jest wielkość funduszu i jego strategia inwestycyjna. Należy zwrócić uwagę na to, czy inwestor jest w stanie zainwestować w projekty o odpowiedniej skali i w sposób zgodny z celami biznesowymi firmy. Więksi inwestorzy czasem oferują bardziej atrakcyjne warunki finansowe, ale mogą być również bardziej rygorystyczni w doborze projektów.

– Warto też zwrócić uwagę na specjalizację inwestora. Niektóre fundusze skupiają się wyłącznie na nieruchomościach logistycznych, a inne inwestują w obiekty handlowe lub koncentrują się tylko na projektach przemysłowych. Znalezienie partnera, który rozumie specyfikę danej branży, pozwala nie tylko sprawniej przejść przez proces transakcyjny, ale też dopasować strukturę najmu do cyklu operacyjnego firmy – wyjaśnia Agnieszka Radkiewicz z INWI.
Inwestorzy różnią się w podejściu do negocjacji i warunków umowy.

Ważne jest, aby wybrać takiego, który wykazuje elastyczność i rozumie potrzeby biznesowe, oferując warunki wspierające rozwój firmy. Trzeba zwrócić uwagę na długość trwania umowy oraz możliwość renegocjacji warunków w przyszłości. Ponadto warto rozważyć, jakie korzyści mogą płynąć z długoterminowej współpracy z danym inwestorem, np. możliwość kolejnych rund finansowania czy preferencyjne warunki przy przyszłych transakcjach.

– Równie istotne są terminy realizacji. Ważna jest cała struktura transakcji. Dla wielu firm kluczowe jest szybkie pozyskanie finansowania. Dlatego warto sprawdzić, jak długo trwa cały proces – od pierwszego kontaktu po podpisanie umowy. Niektórzy inwestorzy są w stanie zamknąć transakcję nawet w mniej niż 30 dni – podsumowuje Daniel Radkiewicz.

MondayNews Polska